Как не попасть на мошенников при покупке квартиры в 2025

Как не попасть на мошенников при покупке квартиры в 2025

Покупка квартиры начинается с надежды и пачки документов, но всё чаще появляются истории, где сделка выглядит безупречно, а спустя время её признают недействительной. Особенно часто проблемы возникают, когда продаёт пожилой человек: деньги уходят, а затем продавец заявляет, что действовал под давлением или в заблуждении, и суд возвращает квартиру. Покупатель рискует остаться и без жилья, и без денег.

Почему это вообще возможно

Регистрация права в ЕГРН не закрывает вопрос добровольности. Суд оценивает не только бумаги, но и свободу воли продавца: было ли давление, обман, угрозы, тяжёлые обстоятельства. Пожилые люди уязвимее: вокруг могут появляться навязчивые посредники, родственники с интересом, а здоровье и стресс мешают трезво оценивать сделку. Если суд видит признаки недобровольности, он разворачивает сделку, даже если формально всё было в порядке.

Что проверять до подписания

1. Продавца и его окружение. Попросите личную встречу без посредников, задайте простые вопросы: зачем продаёте, на что пойдут деньги, почему такая цена. Смущение, спешка, ответы через третьих лиц - красный флаг.

2. Юридический фон продавца. Поиск по открытым базам на суды, исполнительные производства, признаки банкротства. Конфликтный фон повышает риск оспаривания.

3. Историю объекта. Выписка ЕГРН, обременения, аресты, залоги, цепочка переходов. Короткие перепродажи, череда дарений, свежие наследства - повод усилить защиту.

4. Режим имущества и согласия. Если объект нажит в браке - нужно нотариальное согласие супруга. При долях - нотариальная сделка. Если есть несовершеннолетние или опека - требуются решения органа опеки.

Как безопасно устроить расчёты

Правило одно: деньги высвобождаются после регистрации перехода права. Это можно сделать так:

• Нотариальный депозит. Деньги у нотариуса и перечисляются продавцу после регистрации. Плюс - высокая доказательная сила и понятные условия.
• Банковский аккредитив. Банк выдаёт деньги при предъявлении документов о регистрации права покупателя. Плюс - прозрачные условия, минус - комиссия и формальные процедуры.
• Условная банковская ячейка. Классический инструмент, где доступ к наличным даётся по оговоренным документам. Плюс - привычный формат, минус - меньше правовых гарантий, чем у депозита.

Наличными до подачи документов и быстрыми переводами на карту платить нельзя. Это наиболее частый путь к потере и денег, и квартиры.

Роль нотариуса

Нотариус обязателен при сделках с долями, но часто полезен и в обычных сделках, особенно с пожилыми продавцами. Он беседует с участниками, оценивает понимание сути сделки, может отложить удостоверение и запросить подтверждения. Плюс - у нотариуса есть депозит, электронная подача, протоколирование объяснений. Оспаривать нотариально удостоверенные сделки сложнее.

Короткие рабочие правила для покупателя

• Всегда организуйте личный контакт с продавцом и задайте вопросы о мотивации и цене.
• Фиксируйте ключевые договорённости в переписке или на видео с согласия. Это поможет доказать добровольность.
• Пользуйтесь депозитом, аккредитивом или ячейкой и привязывайте выдачу денег к регистрации права.
• Включайте в договор короткие гарантии продавца: действует добровольно, понимает последствия, не скрывает прав третьих лиц и обременений. Закрепите ответственность за ложные сведения.
• Пропишите порядок передачи квартиры, сроки освобождения и снятия всех зарегистрированных лиц.
• Подайте заявление о запрете регистрационных действий без личного участия. Это базовая защита от подделок и махинаций.
• Если что-то настораживает - ставьте паузу и переводите сделку к нотариусу.

История из практики

Квартира у пожилой хозяйки, рядом внук настаивает на срочности и отказе от нотариуса. Бумаги чистые, цена средняя. Покупатель всё же назначил встречу у нотариуса. Нотариус поговорил с хозяйкой отдельно и выяснил, что она думала, будто подписывает согласие на кредит для внука, а не продажу квартиры. Сделку остановили. Покупатель ушёл без потерь. Этот пример показывает, что грамотная структура сделки и участие нотариуса часто предотвращают беду ещё до подписания.

Что делать, если появились сомнения

• Остановите подписание и расчёты, перенесите встречу к нотариусу.
• Перестройте схему денег на депозит или аккредитив.
• Соберите артефакты: переписку, письма, аудио или видео диалога с продавцом с уведомлением.
• При признаках вмешательства подайте заявление о запрете регистрационных действий и обратитесь к юристу по недвижимости.

Про договор без канцелярита

Не нужен огромный договор, достаточно чётких пунктов:

• Продавец подтверждает добровольность и понимание сделки.
• Нет прав третьих лиц, кроме прямо указанных.
• Расчёты через депозит или аккредитив, выдача денег после регистрации права покупателя.
• Порядок передачи, сроки освобождения, снятие с регистрации всех жильцов.
• Ответственность за ложные сведения и нарушение сроков.

Когда без подстраховки никак

Свежие наследства, доли, история судов, пожилой продавец, объект нажит в браке и нет ясных согласий - всё это поводы идти к нотариусу, фиксировать мотивацию продавца и выстраивать расчёты через защитные механизмы. Это экономит месяцы нервов и большие деньги.

Итог

Безопасная покупка в 2025 - это про здравый смысл: видеть не только документы, но и людей, двигать право и деньги синхронно и не стесняться ставить паузу. Нотариус и безопасные расчёты не усложняют сделку, а делают её предсказуемой.